未来惠州房价‍的决定因素

2022-01-24

惠州房价在经历了为其两年多的短暂涨势之后在近年终于步入了小幅下跌状态,究其原因小编认为还是收到了国内房地产的大环境影响,在全国房产市场不景气的2021年,更多的买房者选择了观望。那么未来惠州的房价到底是涨是跌呢?下边我们一块看下影响房价的几大因素

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1.人口因素

房子是给人住的。如果没有人口支撑没有人口的持续流入惠州房价的上涨是不可持续的。近几年不少城市加入了抢人大”,人口大量流入带来了巨大住房需求从而也带动了当地房价的上涨。但人口的流入需要有就业收入的支撑,只有城市经济增长才能留住并吸引人口持续流入。一些资源型城市的房价下跌与其产业衰落,人口流出有很大关系。

2.惠州房价的利率

买房相当于一次性支付未来许多年的租金因此房价应该等于未来租金流的贴现值。在给定未来租金流的情况下实际利率通过影响贴现率而影响房价;在一般情况下贴现率随着实际利率的下降而下降使得房价随着实际利率的下降而上涨。在实际利率较低或为负的情况下,存钱就等于赔钱人们的财富面临缩水的威胁进而逼迫人们把储蓄转化为其他能够保值增值的资产。

3.成本因素

房子的主要成本,包括土地价格、建安成本、销售费用税费及中介费(二手房)等。通常来说成本更高的房子售价更高。然而在新房限价的情况下很多地方出现了一二手房价格倒挂”,也就是一手房价格土地价格更高品质更好房龄更新却低于周边二手房的价格。甚至一些楼盘的销售价格低于土地价格,这种情况显然只是短期的是不可持续的。

还有一个就是房子自身的因素,也就是房子的质量设计、物业、配套等,这里跟惠州房价‍整体走势关系不大,我们不做研究。回到那么未来惠州的房价到底是涨是跌这个问题上,小编认为,受深圳东莞影响,惠州在未来几十年都会保持人口大幅净流入,因此惠州房价上升可能很大。如果现在是刚需买房,无疑十分合适。至于房产投资者,则需要结合国内大环境好好考虑。

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